Huurprijzen landbouwgrond stijgen de pan uit

Een nieuw pachtbeleid moet de langdurige relaties, het duurzame bodembeheer en de economische rendabiliteit voor de boer bevorderen. Er moet daarbij ook een betere verhouding komen tussen langdurige en korte pacht, kondigde minister Schouten voor het zomerreces aan.

De Bond van Landpachters en Eigen Grondgebruikers (BLHB), die opkomt voor de belangen van pachtende boeren, kan die doelstelling alleen maar onderschrijven. Een groot deel van de Nederlandse boeren is voor de bedrijfsvoering afhankelijk van pacht. Zij pachten van het Rijksvastgoedbedrijf, van institutionele beleggers als ASR of van particuliere grondbezitters.

Voor een duurzame voortzetting van het bedrijf zijn langdurige contracten voor deze boeren belangrijk. Maar dat niet alleen; ook voor een duurzaam bodemgebruik zijn langdurige contracten wenselijk, stelt Piet van der Eijk, voorzitter van de BLHB.

Theorie en praktijk

Ondanks de duurzame ambities van dit kabinet, blijkt de praktijk ongewis want ondertussen doet het Rijksvastgoedbedrijf deze zomer in de IJsselmeerpolders 686 hectare in vrije pacht. Er worden 26 akkers geveild; de boer die het meeste biedt, krijgt de grond. De resulterende prijzen laten zien dat dat leidt tot woekerpraktijken. Vorig jaar werden er akkers voor 2.700 euro per hectare verpacht.

Ter vergelijking: de gemiddelde reguliere pachtprijs in de Europese Unie in 2016 was 200 euro per hectare, daarvan hanteerde Slowakije de laagste pachtprijs van 50 euro per hectare en Nederland de hoogste van 790 euro per hectare. Om een bedrijf op zulke dure akkers als in de IJsselmeerpolders renderend te houden, moet een boer wel overgaan tot zeer intensieve teelt van hoogwaardige producten, stelt Van der Eijk.

Daar komt bij dat de pachtcontracten maar voor twee tot zes jaar gelden, waarna er opnieuw prijsafspraken gemaakt moeten worden. Zulke korte contracten dragen volgens de BLHB niet bij aan een gezonde structuur van de Nederlandse grondgebonden landbouw en staan haaks op de verschillende beleidsdoelen op het gebied van duurzaamheid en natuurinclusieve landbouw.

Twee soorten pachtsystemen

In 1995 is de pachtwet die altijd heel streng was, flexibeler geworden door de introductie van de eenmalige pacht. Die hield in dat boeren en grondeigenaren vrije pacht konden overeenkomen voor een vrije pachtsom, waardoor de boer tijdelijk zijn bedrijf kon uitbreiden. Dat mocht maximaal twaalf jaar.

Met de introductie van de eenmalige pacht waren er in Nederland opeens twee soorten pachtsystemen. Een vrij systeem waarbij de prijs tot stand komt door onderhandeling tussen pachter en verpachter, en een zeer streng gereguleerd systeem waarbij pachtprijzen door de overheid vastgesteld worden. In 2007 is die geliberaliseerde vorm van pacht ook opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. Vanaf dat moment konden grondeigenaren ervoor kiezen om hun grond tegen een vrije pachtprijs te verpachten. De enige beperking aan geliberaliseerde pacht was dat het maar voor maximaal zes jaar mocht. Máár, voegt Van der Eijk toe, kortdurend na kortdurend wordt ook langdurend.

De pachtprijzen bij reguliere pacht zijn afhankelijk van de landbouwopbrengsten. Jaarlijks stelt Wageningen Economic Research (voorheen LEI) per regio die prijzen vast. Het gaat beroerd in de landbouw. Akkerbouwers moeten al snel zon vijf jaar terug voor ze zich het laatste goede jaar herinneren en veehouders zijn na de afschaffing van het melkquotum door een diep dal gegaan. Daarom zijn de pachtprijzen de afgelopen twee jaar gedaald, vertelt Van der Eijk. En daardoor hebben de verpachters een laag direct rendement, ondanks de torenhoge grondprijzen.

Onzekerheid over continuïteit weerhoudt boeren ervan om te investeren in hun bedrijf

Meer liberale pacht

Een toenemend aantal verpachters is daarom verpachte grond gaan verkopen. En als er grond vrijkwam, omdat de pacht afliep, was er natuurlijk geen verpachter die erover dacht om dat op de ouderwetse manier in pacht te geven. De wet bood nu immers de mogelijkheid om de grond liberaal te verpachten.

Door deze concurrerende pachtsystemen en ook door zaken als stadsuitbreiding en uitbreiding van natuurgebieden, wordt het areaal reguliere pacht ieder jaar minder en neemt het areaal geliberaliseerde pacht toe. Zon twintig jaar geleden telde Nederland nog ruim 0,5 miljoen hectare reguliere pachtgrond, vertelt Van der Eijk, een kwart van het totaal aan landbouwgrond. In de periode 2007-2012 is het areaal reguliere pacht volgens het CBS met 10 procent afgenomen en in de periode 2012-2017 zelfs met 30 procent. Het areaal geliberaliseerde pacht is daarentegen in de periode 2012-2017 met 95 procent toegenomen tot ruim 100.000 hectare.

Naar verwachting zal deze trend doorzetten omdat beleggers nauwelijks langdurige overeenkomsten wensen af te sluiten. Een bezwaarlijke ontwikkeling vindt niet alleen de BLHB, maar ook het Nederlands Agrarisch Jongeren Kontakt (NAJK) en LTO Nederland, de collectieve belangenbehartiger van agrariërs.

De Federatie Particulier Grondbezit (FPG) is het er mee eens dat totale liberalisering uiteindelijk niemand ten goede komt. Zij pleit wel voor meer flexibele pachtvormen, omdat het rendement voor de grondeigenaren te laag is. De vereniging wil dan ook af van de door het Rijk vastgestelde pachtprijzen en streeft naar een mogelijkheid tot opzeggen van de pacht als de pachter de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt. In het reguliere systeem verliezen verpachters langdurig de invloed op wat er met hun grond gebeurt, stelt ze op haar website. De FPG is ervan overtuigd dat juist door vrije onderhandelingen een eerlijke prijs tot stand komt.

Continuïteit boerenbedrijf bedreigd

Liberale pachtvormen staan ook de duurzaamheid van de landbouw in de weg, stellen de tegenstanders. De bedrijfsvoering van het agrarische bedrijf vraagt stabiliteit in de bedrijfsgrootte. Een akkerbouwer maakt een bouwplan voor een langere periode ten behoeve van een goede en evenwichtige vruchtwisseling. Een veehouder stelt het aantal dieren af op de grond die hij beschikbaar heeft. Onzekerheid over de continuïteit zal boeren weerhouden om te investeren in hun bedrijf. Bovendien zijn banken terughoudend om fluctuerend eigendom te financieren en wordt het voor boeren dus moeilijker om leningen te krijgen.

Volgens de tegenstanders drukt de liberale pachtvorm boeren in een hoekje. Omdat een boerenbedrijf weinig mobiel is, zullen veel boeren zich gedwongen zien een hoge pachtprijs te betalen. Verpachters concluderen vervolgens dat de grond veel waard is en vragen weer hogere prijzen. Een continu prijsopdrijvend effect is het resultaat.

Beschonken boeren gingen met elkaar op de vuist en de sterkste boer kreeg de grond

Boer als speelbal van verpachters

We moeten niet terug willen naar de tijd vóór 1930; daar zijn de verschillende partijen het wel over eens. Begin deze eeuw waren boeren geheel afhankelijk van de grondeigenaren. Ieder jaar opnieuw moest er verpachting plaatsvinden en degene die het meest betaalde kreeg de boerderij. De biedingen vonden plaats in het lokale café.

Beschonken boeren gingen met elkaar op de vuist en de sterkste boer kreeg de grond of de boerderij, vertelt Piet van den Noort, indertijd hoogleraar Agrarische Geschiedenis in een VPRO radio-uitzending van 1995. Iedere november zag je op het platteland weer families die hun boeltje moesten pakken om elders hun heil te zoeken. Om dergelijke ongelijkheid en onzekerheid tegen te gaan, werd in 1930 de eerste pachtwet geïntroduceerd die de prijzen en de duur van de pacht regelde.

Toch begint de praktijk van vandaag de dag al sterke parallellen met die tijd te tonen. Zo werkt niet alleen het Rijksvastgoedbedrijf met kortlopende contracten, ook Staatbosbeheer verpacht 40.000 hectare voor maximaal zes jaar. Haar onderliggende doel steekt de organisatie daarbij niet onder stoelen of banken. Het gaat om de controle over het beheer van de grond. In Trouw (16-07-2018) vertelde een boer dat hij in de vijftien jaar dat hij van Staatsbosbeheer pacht, vier nieuwe natuurdoelen opgelegd heeft gekregen.

Duurzaamheid in het gedrang

Volgens de tegenstanders gaat pachtliberalisering ook ten koste van de bodemkwaliteit. Als gevolg van de hoge prijzen en de tijdelijke contracten zullen boeren pogen in korte tijd zoveel mogelijk uit de bodem te halen. We hebben in Nederland zon grondhonger dat het effect nog niet is opgetreden dat een volgende gebruiker zich laat afschrikken door een afgenomen bodemkwaliteit. De grond brengt ook bij een volgende inschrijving nog steeds goed geld op, vertelt Van der Eijk. Dat een particuliere eigenaar dit doet, snap ik nog wel. Maar de overheid zou daar toch zeker mee moeten stoppen.

Daar is het Rijksvastgoedbedrijf het niet mee eens. Aan het begin en het eind van de pachtperiode wordt de bodemkwaliteit gecontroleerd en in het pachtcontract staan voorschriften voor het bouwplan van de boer. Volgens het vastgoedbedrijf is dat voldoende om duurzaam grondgebruik te waarborgen. Ook de FPG zet vraagtekens bij het veronderstelde effect van liberalisering op de bodemkwaliteit. De organisatie stelt dat een meer flexibele pacht juist bijdraagt aan duurzaam grondgebruik en biodiversiteit, omdat het de grondeigenaar meer bewegingsvrijheid biedt om voorwaarden te stellen.

Bodempaspoort

Om de bodemkwaliteit te bewaken, ontwikkelde ZLTO een bodempaspoort. Er is een soortgelijk initiatief van Rabobank, Vitens en ASR. Ik ben er een beetje huiverig voor, bekent Van der Eijk. Zon paspoort zou een legitimatie kunnen worden voor geliberaliseerde pacht. Ik ben niet tegen een bodempaspoort, alle aandacht voor de kwaliteit van de grond juich ik toe, maar als dat tot doel heeft om een miserabele pachtvorm te legitimeren dan pas ik ervoor.

Een mening over dit artikel? Reageer op onze Twitter, Facebook, Instagram en LinkedIn. Een opinieartikel is ook van harte welkom. Mail dan even met de redactie (redactie@agrio.org). Geïnteresseerd in de andere artikelen van VORK? Word abonnee of vraag een gratis proefnummer aan.